一二線城市率先復蘇

　　受新冠肺炎疫情影響，今年上半年全國房地產(chǎn)成交情況如何？國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1-6月，全國商品房銷售面積69404萬平方米，同比下降8.4%。其中，住宅銷售面積降幅最小，顯示為7.6%；商業(yè)營業(yè)用房次之，下降20.7%；辦公樓降幅最大，下降26.5%。在銷售額方面，1-6月全國商品房銷售額為66895億元，下降5.4%。其中，住宅銷售額下降2.8%，辦公樓銷售額下降28.0%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額下降25.5%。

　　土地購置面積增速也在提高。數(shù)據(jù)顯示，1-6月同比下降0.9%，降幅較1-5月大幅收窄7.2個百分點。分城市等級看，6月一二三線城市土地購置面積同比增速均提高，尤其是一線城市增長了90.6%。

　　財信研究院副院長伍超明對記者表示，隨著房地產(chǎn)融資政策的邊際緩和，后期土地購置面積增速有望提高，但在“房住不炒”和“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”政策的引導下，預計土地購置面積增幅有限，投資增速的反彈力度也有限。

　　從供給端來看，二季度以來去庫存進程也在加速，如存銷比（待售面積與近3個月平均銷售面積之比）趨于回落。伍超明表示，一季度受疫情影響明顯，商品房庫存增加，但5、6月銷售面積增速轉(zhuǎn)正，庫存去化加速，存銷比從4月的5.3倍降至6月的3.2倍。

　　雖然庫存去化加速，但下半年仍存在積壓和滯銷的風險。上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截至上半年，全國100個城市新建商品住宅庫存總量為47916萬平方米，同比增長6.0%，庫存去化周期為12.8個月。

　　“總體來看，今年上半年住宅庫存特點總結(jié)為‘庫存規(guī)模同比上升、去化周期明顯擴大’，類似壓力和疫情帶來的沖擊有很大關(guān)聯(lián)，未來銷售市場仍面臨很多不確定性，要防范此類壓力在下半年延續(xù)。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進在接受中國商報記者采訪時表示，從上半年銷售市場的表現(xiàn)看，一二線城市率先復蘇，交易相對較好，而三四線城市則表現(xiàn)平平。

　　資金狀況有所改善

　　上半年受疫情等因素影響，國內(nèi)流動性相對寬松，房地產(chǎn)企業(yè)迎來融資窗口期，企業(yè)資金來源增速趨于提高。

　　從房企資金情況看，1-6月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金83344億元，同比下降1.9%，降幅比1-5月收窄4.2個百分點。其中，國內(nèi)貸款13792億元，同比增長3.5%；利用外資46億元，同比增長8.0%；自籌資金26943億元，同比增長0.8%；定金及預收款26474億元，同比下降7.0%；個人按揭貸款13202億元，同比增長3.1%。

　　從資金來源細項數(shù)據(jù)來看，6月其他資金（由個人按揭貸款、定金及預收款兩部分組成，且定金及預收款占比達到約7成）、自籌資金、國內(nèi)信貸、利用外資增速均出現(xiàn)反彈，國內(nèi)貸款和自籌資金增速由負轉(zhuǎn)正，利用外資更是連續(xù)兩個月正增長。“由于‘其他資金’在房地產(chǎn)資金來源中比重最高，約占50%左右，所以其對房地產(chǎn)資金來源增速有決定性作用。”伍超明認為，預計年內(nèi)“其他資金”還會繼續(xù)提高。但從全國整體看，房地產(chǎn)調(diào)控政策將繼續(xù)處于穩(wěn)定觀察期，房企融資環(huán)境也不會出現(xiàn)“大水漫灌”現(xiàn)象。

　　進入下半年，隨著償債高峰的到來，房企發(fā)債力度也在進一步加大。Wind數(shù)據(jù)顯示，7月以來，房企海外債計劃發(fā)行數(shù)量已達22只，計劃發(fā)行規(guī)模達66.15億美元，單月發(fā)行規(guī)模三連升，并創(chuàng)下2月以來新高。同時，國內(nèi)地產(chǎn)債發(fā)行也開始回歸高位。7月以來，國內(nèi)地產(chǎn)債計劃發(fā)行數(shù)量39只，計劃發(fā)行規(guī)模495.08億元，發(fā)行規(guī)模創(chuàng)5月以來新高。

　　華泰證券研報認為，央行的關(guān)注點正在由短期保增長向中期防風險的目標再平衡，流動性最寬松的階段已經(jīng)過去，進而房價上漲預期有望收斂，無論是銷售端還是融資端，房企到位資金可能有所弱化。“預計下半年利率水平下降空間減小，而且從房地產(chǎn)防范金融風險角度出發(fā)，各類低息資金進入樓市會面臨管控。”嚴躍進說道。

　　調(diào)控力度持續(xù)升級

　　7月以來，包括杭州、東莞、寧波、深圳等房價有所上漲的城市都陸續(xù)出臺了調(diào)控新政。其中，深圳出臺的調(diào)控新政被認為是“史上最嚴”，具有風向標的意義，其政策主要包括限購限售條件升級、收緊豪宅稅和信貸、嚴查惡意哄抬房價等；杭州的調(diào)控主要集中在“限售”，最典型的表現(xiàn)在于“人才購房要求五年內(nèi)不得上市交易”；東莞的調(diào)控主要集中在“限價”，即取得預售證后10日內(nèi)一次性公開全部銷售房源。同地區(qū)新房房價3個月漲幅不得超過10%，分期銷售的新房，房價不高于上一期同類房價的5%；寧波的調(diào)控涉及限購區(qū)域擴大、嚴控地價等諸多方面。

　　“調(diào)整商品住房限購年限等政策都比較嚴，可抑制一些投資者尋求通過落戶途徑購買商品住宅，緩解短期的供需矛盾。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級分析師王小嬙在接受中國商報記者采訪時表示，“事實上，多地調(diào)控收緊是市場過熱的必然結(jié)果，房地產(chǎn)調(diào)控的關(guān)鍵詞仍是‘房住不炒、因城施策、房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展’。”

　　嚴躍進認為，雖然部分城市調(diào)控力度再度加大，但這不是市場最主要的矛盾和焦點。從房企的心態(tài)看，如何在下半年加快銷售、彌補上半年出現(xiàn)的銷售虧空，才是最核心的內(nèi)容。當然，如果在今后一個時期“住房消費”等可以受到更大的關(guān)注，則有助于減輕房企的庫存壓力。

　　“進入下半年，在房住不炒、因城施策的主基調(diào)下，市場過熱的城市仍會跟進收緊調(diào)控政策，但整體來看，在全國開發(fā)經(jīng)營指標增速并未恢復到歷史同期水平的背景下，下半年政策全面收緊的概率不大，總體仍延續(xù)溫和窗口期。”王小嬙說道。