贈(zèng)送實(shí)則變相“賣地”

“歷下區(qū)、低密度、純小高、120-210平傳世大平層”，不僅是“約2.5容積率的圍合小高層“，而且號(hào)稱“城市森林大宅”，金地華著樓盤的宣傳誘人至極，這不禁讓購(gòu)房者王先生動(dòng)了心。他隨即聯(lián)系到該樓盤的置業(yè)顧問(wèn)，在與置業(yè)顧問(wèn)的交談中，王先生了解到，金地華著首開(kāi)樓盤全部為18層以下的住宅，且都是大面寬、雙陽(yáng)臺(tái)，而更讓王先生感到驚喜的是，部分樓盤一樓還贈(zèng)送一個(gè)大院子。

雖然為贈(zèng)送院子，但卻不計(jì)入產(chǎn)權(quán)，產(chǎn)權(quán)證上無(wú)法體現(xiàn)院子的面積。不過(guò)，讓王先生難以理解的是，置業(yè)顧問(wèn)明確表示，由于一樓帶院，所以價(jià)格會(huì)高于二樓。說(shuō)是贈(zèng)送但實(shí)際房?jī)r(jià)更高，這讓王先生心里犯起了嘀咕，回頭多方打聽(tīng)了解到，原來(lái)所謂的贈(zèng)送、沒(méi)產(chǎn)權(quán)的院子根本不受保護(hù)，以后交付了也極有可能面臨圍欄被強(qiáng)拆，甚至干脆交付后就沒(méi)院子的問(wèn)題。“以為能在城中找一片寧?kù)o的小院，但現(xiàn)在看起來(lái)好像是異想天開(kāi)”，王先生說(shuō)。

接到市民反映的情況后，記者于近日來(lái)到奧體中路與花園東路交叉口的金地華著售樓處。前來(lái)接待的置業(yè)顧問(wèn)介紹，金地華著由中國(guó)電建地產(chǎn)和金地（集團(tuán)）股份有限公司聯(lián)合開(kāi)發(fā)，已于今年4月11日開(kāi)盤，開(kāi)盤后不久銷售火爆，王先生想購(gòu)買的帶院子戶型在開(kāi)盤后很快售罄。“帶院子和帶露臺(tái)的戶型特別暢銷，很多購(gòu)房者都看重贈(zèng)送面積，下次開(kāi)盤時(shí)還會(huì)有帶院子的戶型。”置業(yè)顧問(wèn)表示，不同戶型贈(zèng)送院子的面積也各不相同。140平的戶型贈(zèng)送60平方小院，170平的大概贈(zèng)送70到80平方的小院。

當(dāng)記者驚嘆于開(kāi)發(fā)商出手如此“闊綽”時(shí)，置業(yè)顧問(wèn)表示，根據(jù)相關(guān)要求，無(wú)論院子還是露臺(tái)都不能寫(xiě)在房產(chǎn)證里，所以院子會(huì)從戶型里加價(jià)格。“可能加個(gè)2000到3000，具體看戶型。”置業(yè)顧問(wèn)表示，其實(shí)也就相當(dāng)于購(gòu)買了一個(gè)院子，即使這樣，也是賺了個(gè)便宜。

公共綠地改成私家院子

在售樓處，記者并未見(jiàn)到沙盤上有明顯標(biāo)注小院位置。對(duì)此置業(yè)顧問(wèn)表示，由于小院朝向各不相同，并非所有樓層都帶院，沙盤沒(méi)有標(biāo)注。“實(shí)際規(guī)劃中小院外圍為綠化面積，開(kāi)發(fā)商將綠化區(qū)圍合起來(lái)，綠化區(qū)到一樓玻璃有4米到5米的距離，這段距離做了一個(gè)院子。”至于圍合院子是否占用了公共綠地面積，置業(yè)顧問(wèn)向記者解釋道，院子確實(shí)占用公共綠地規(guī)劃面積，但院子使用權(quán)已經(jīng)歸開(kāi)發(fā)商所有，開(kāi)發(fā)商指定哪一位業(yè)主使用，哪一位業(yè)主就具有院子的使用權(quán)。

關(guān)于王先生擔(dān)心院子存在違規(guī)搭建，后期被強(qiáng)制拆除的問(wèn)題，置業(yè)顧問(wèn)明確表態(tài)，所有新小區(qū)院子都沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，開(kāi)發(fā)商關(guān)于院子規(guī)劃已經(jīng)通過(guò)審批，不屬于違規(guī)。此后，置業(yè)顧問(wèn)又補(bǔ)充一句，只要不封頂搭建，不影響二樓生活，小院就不會(huì)被拆。至于小院與鄰居之間該如何劃分，置業(yè)顧問(wèn)對(duì)此閃爍其詞，他表示與鄰居間可能僅有一段圍擋距離，具體如何劃分，則是由后期物業(yè)統(tǒng)一安排，他這邊沒(méi)法給出答復(fù)。

在整個(gè)調(diào)查中，置業(yè)顧問(wèn)明確表示，院子不能寫(xiě)進(jìn)合同，但是會(huì)有一個(gè)附加協(xié)議，協(xié)議里表明業(yè)主具有院子的使用權(quán)。按照置業(yè)顧問(wèn)表述，后期簽訂的附加協(xié)議具有一定的保障作用?？匆?jiàn)記者還有所顧慮，置業(yè)顧問(wèn)又給記者喂了一顆“安心丸”：“院子后期會(huì)不會(huì)拆，主要取決于開(kāi)發(fā)商，像我們這種大的開(kāi)發(fā)商做出承諾，后期交房肯定不會(huì)出現(xiàn)什么問(wèn)題。”

律師：院子屬于違規(guī)

那么，私家小院真的合規(guī)嗎？后期簽訂的附加協(xié)議，真的具有法律效應(yīng)嗎？記者咨詢了山東千舜律師事務(wù)所律師甄恩揚(yáng)，他表示，私占公共綠地肯定屬于違規(guī)。“從土地性質(zhì)上來(lái)說(shuō)，院子不屬于建設(shè)用地，屬于公共面積，個(gè)人私占肯定違規(guī)。”至于后期簽訂的附加協(xié)議是否具有法律效應(yīng)，甄恩揚(yáng)律師明確表示，由于附加協(xié)議內(nèi)容損害公共利益，可以是無(wú)效的。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，由于一樓戶型較難賣出，于是開(kāi)發(fā)商多使用“買一樓贈(zèng)送小院”的方式吸引購(gòu)房者購(gòu)買。然而“天上不會(huì)掉餡餅”，實(shí)際上贈(zèng)送的院子隨時(shí)面臨著被拆的風(fēng)險(xiǎn)。“一般房產(chǎn)證上是不會(huì)把院子的面積寫(xiě)上，開(kāi)發(fā)商送的院子通常也只有使用權(quán)，而且還是所有業(yè)主的使用權(quán)。”業(yè)內(nèi)人士表示，置業(yè)顧問(wèn)提醒購(gòu)房者不要亂搭亂建，實(shí)則是擔(dān)心搭建會(huì)遭到居民舉報(bào)，一旦舉報(bào)則肯定被強(qiáng)制拆除。甄恩揚(yáng)律師也表示，部分樓盤擁有院子并不代表其合法，只要相關(guān)部門進(jìn)行調(diào)查，那么院子肯定面臨著拆除的風(fēng)險(xiǎn)。

記者了解到，因私自占用公共綠地，圍合成自家宅院而遭遇強(qiáng)制執(zhí)法的案例之前就屢有報(bào)道。早在2017年，濟(jì)南貴都花園開(kāi)發(fā)商曾承諾居民樓前可以搭建院子，此后街道辦事處開(kāi)始集中整治違建，最終該小區(qū)違規(guī)搭建的院子被全數(shù)拆除。雖然一樓業(yè)主倍感委屈，花高價(jià)購(gòu)買帶院房子，但最終因不符合規(guī)劃原本設(shè)定，無(wú)證可查，落了個(gè)強(qiáng)拆的結(jié)果。

購(gòu)房者應(yīng)警惕“賣家秀”

打著“買一樓贈(zèng)送小院”旗號(hào)的金地華著樓盤，自4月11日開(kāi)盤以來(lái)一直備受關(guān)注，但也有不少負(fù)面信息爆出。有媒體質(zhì)疑金地華著涉嫌炒作、虛假宣傳，所謂“尊享奢華”的體驗(yàn)感只是一場(chǎng)“泡沫”。

據(jù)此前媒體報(bào)道，金地華著置業(yè)顧問(wèn)曾介紹小區(qū)為人車分流社區(qū)，但在實(shí)際規(guī)劃中，金地華著地上有95個(gè)停車位，在小區(qū)內(nèi)部，4#、5#北側(cè)分別規(guī)劃有15個(gè)地上停車位。此外，在金地華著工地的圍擋上，“健康森林大宅”的宣傳語(yǔ)很是顯眼。據(jù)悉，該項(xiàng)目東側(cè)雖規(guī)劃有40米寬綠化帶，但離“森林”的效果相去甚遠(yuǎn)，部分網(wǎng)站介紹金地華著的綠化率為30%，這個(gè)數(shù)值并未高出其他社區(qū)，甚至低于周邊社區(qū)。

不僅沒(méi)有“森林”，記者在現(xiàn)場(chǎng)注意到金地華著項(xiàng)目東北角有一處高壓線，高壓線位置距離該項(xiàng)目非常近。不僅如此，金地華著曾宣傳開(kāi)盤當(dāng)天認(rèn)購(gòu)量達(dá)九成，但此后有媒體指出其涉嫌虛假宣傳，“熱銷”成疑。對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士提醒購(gòu)房者，買房時(shí)一定要提高警惕，擦亮眼睛，所謂的“熱銷”和“網(wǎng)紅”，有時(shí)候只是一場(chǎng)華麗的“賣家秀”。