遭遇：剛裝好的老房漏雨了

　　難題：缺維修金物業(yè)犯難

　　“房子剛裝修完，人還沒(méi)搬回來(lái)住，臥室的吊頂就已經(jīng)被雨水泡得發(fā)黃了。再這樣下去，不知道剛裝修完的房子還能撐多久。”家住石景山區(qū)模式口西里小區(qū)的居民侯女士焦急地向本報(bào)反映，她家的房子半個(gè)月前剛剛完成刷漆涂墻，這周去開(kāi)窗散味時(shí)，發(fā)現(xiàn)屋內(nèi)吊頂已被雨水滲透。

　　侯女士住的房子位于模式口西里小區(qū)40號(hào)樓頂層。老樓高六層，沒(méi)有電梯，在盯了兩個(gè)月的裝修、搬進(jìn)家具家電后，記者見(jiàn)到侯女士和她的母親時(shí)，兩個(gè)人看起來(lái)都十分疲憊。侯女士說(shuō)，老房的裝修從設(shè)計(jì)到選材，她都親自參與其中，如今裝修接近尾聲，唯一令她煩惱的就是屋頂遲遲無(wú)法解決的漏雨問(wèn)題。

　　侯女士家的臥室在陽(yáng)面，靠近屋門(mén)一側(cè)的房頂與墻面夾角處，剛經(jīng)過(guò)粉刷并安裝了石膏線(xiàn)的墻面，就已出現(xiàn)了肉眼可見(jiàn)的水印。其中一截石膏線(xiàn)都被滲入墻體的雨水泡得泛了黃。

　　其實(shí)，漏雨的情況已經(jīng)伴隨了這棟老樓多年。侯女士說(shuō)，此前屋里有四五個(gè)點(diǎn)位經(jīng)常漏雨。去年，她曾向物業(yè)進(jìn)行過(guò)報(bào)修。在今年裝修前，為了防止新裝的房子再度出現(xiàn)漏雨的情況，侯女士特地找到物業(yè)，希望對(duì)方能在裝修正式開(kāi)始前對(duì)屋頂漏雨處進(jìn)行修補(bǔ)。沒(méi)想到的是，當(dāng)裝修接近尾聲，侯女士家的屋頂還是漏雨了。

　　打開(kāi)大門(mén)，來(lái)到侯女士家門(mén)外的樓道，記者發(fā)現(xiàn)這里漏雨的痕跡更加明顯，情況也嚴(yán)重得多。順著侯女士家的屋門(mén)向外，漏雨的痕跡一直漫延到了對(duì)門(mén)居民的家門(mén)口。屋頂處的墻皮在雨水的浸泡下已經(jīng)脫落，周?chē)膲Ρ谏?，一些地方也被泡出了淡黃色的水痕。

　　讓40號(hào)樓的業(yè)主們無(wú)奈的是，模式口西里小區(qū)前些年曾進(jìn)行過(guò)老舊小區(qū)改造，屋頂防水也在此前的改造過(guò)程中進(jìn)行了重新鋪設(shè)。但是，由于40號(hào)樓建成于1992年，建成時(shí)間晚于1990年，因此并未被納入此前的老樓改造范圍內(nèi)。

　　雖然只小了“兩歲”，但40號(hào)樓的樓房整體狀況卻不盡如人意。通過(guò)觀(guān)察記者發(fā)現(xiàn)，與一些經(jīng)過(guò)改造的居民樓相比，40號(hào)樓樓頂?shù)姆浪畬右呀?jīng)老化泛黃，部分區(qū)域存在開(kāi)裂。其他改造過(guò)的居民樓，其頂層房檐的部位已經(jīng)被防水層全部包裹在內(nèi)，而40號(hào)樓的頂層房檐，仍完全暴露在外。

　　針對(duì)40號(hào)樓頂層存在的漏雨問(wèn)題，記者聯(lián)系到了負(fù)責(zé)該小區(qū)管理的首華物業(yè)模式口項(xiàng)目部。工作人員表示，得知侯女士家的情況后，已第一時(shí)間派人入戶(hù)查看，維修人員對(duì)樓頂可能存在的漏雨區(qū)域進(jìn)行了緊急修補(bǔ)，盡可能避免后續(xù)降雨對(duì)居民造成影響。

　　下一步，物業(yè)項(xiàng)目部還計(jì)劃對(duì)侯女士家的樓頂進(jìn)行大修。目前，大修的計(jì)劃已經(jīng)上報(bào)，待后續(xù)得到批復(fù)后就可修復(fù)。不過(guò)，盡管是大修，但計(jì)劃維修的范圍也僅限于侯女士家及樓道公共區(qū)域所對(duì)應(yīng)的樓頂位置。工作人員坦言，防水大修所需材料的成本大約在每平方米160元至170元之間，單以物業(yè)一家的能力很難進(jìn)行更大規(guī)模的修繕工程。“雨季已經(jīng)來(lái)臨，除了侯女士家外，我們也接到了其他居民反映漏雨的報(bào)修。目前，維修人員已經(jīng)全部入戶(hù)查看，并做了應(yīng)急維修。從12345熱線(xiàn)等渠道反饋的相關(guān)問(wèn)題我們也會(huì)在第一時(shí)間進(jìn)行回訪(fǎng)和聯(lián)系。”

　　遭遇：漏雨困擾老人一年了

　　難題：公維基金用不了

　　“辦法想了很多，最終還是卡在了產(chǎn)權(quán)單位上！”朝陽(yáng)區(qū)華威西里33號(hào)樓居民闞先生向12345市民服務(wù)熱線(xiàn)反映，他的母親住在該樓頂層，房屋漏雨問(wèn)題已經(jīng)困擾了老人至少一年。老人年事已高，每每漏雨，不管白天、半夜都要盯著清理積水，實(shí)在吃不消。為解決房屋漏雨問(wèn)題，屬地街道辦事處和闞先生本人都付出了很多努力，想了很多辦法，但目前公維基金無(wú)法動(dòng)用成了一道跨不過(guò)去的“坎兒”。

　　“水是從廚房的墻壁上流下來(lái)的，不管大雨小雨都會(huì)漏。”闞先生告訴記者，因?yàn)閺N房有吊頂，具體漏水點(diǎn)是哪里目前還不清楚，只是一下起雨來(lái)，廚房的墻壁都會(huì)嚴(yán)重滲水。

　　闞先生的母親平日獨(dú)自在家，每每下雨，老人都要拿著抹布在廚房守著，若半夜突然下雨沒(méi)盯住，天亮?xí)r廚房就成了“水簾洞”，“水順著灶臺(tái)流得滿(mǎn)地都是，這讓老人很發(fā)愁。”闞先生說(shuō)，據(jù)他了解，該樓頂層住戶(hù)多家都出現(xiàn)過(guò)類(lèi)似問(wèn)題。

　　“我本來(lái)是想自己來(lái)修的。”為解決房屋漏雨問(wèn)題，闞先生曾找過(guò)很多部門(mén)，提出過(guò)由自己出維修物料等相關(guān)費(fèi)用，只要有部門(mén)能派出工人來(lái)就可以，屬地街道也想方設(shè)法幫他聯(lián)系有資質(zhì)的施工單位。但經(jīng)專(zhuān)業(yè)人員鑒定發(fā)現(xiàn)，只維修闞先生家的屋頂可能無(wú)法完全解決問(wèn)題，最根本的解決辦法，是要給老樓的樓頂整體重做防水。

　　“所以這個(gè)‘坎兒’就很難繞過(guò)去了。”闞先生無(wú)奈地說(shuō)，重做防水就需要?jiǎng)佑迷摌堑墓簿S修基金，其中就要涉及產(chǎn)權(quán)單位的問(wèn)題。

　　為協(xié)調(diào)產(chǎn)權(quán)單位，屬地街道辦事處作了大量努力。記者從屬地潘家園街道了解到，闞先生的母親買(mǎi)房入住時(shí)，已向產(chǎn)權(quán)單位繳納公共維修基金，她從2019年7月便開(kāi)始反映自家廚房漏雨的問(wèn)題。接到老人的訴求，社區(qū)工作人員王書(shū)華、李春成第一時(shí)間入戶(hù)核實(shí)，并證實(shí)了老人所反映的情況。

　　針對(duì)此問(wèn)題，屬地街道、社區(qū)工作人員曾多次與該樓產(chǎn)權(quán)單位聯(lián)系，其中通過(guò)電話(huà)、面談等方式進(jìn)行了多次溝通協(xié)調(diào)。但產(chǎn)權(quán)單位房管科負(fù)責(zé)人表示，按照相關(guān)規(guī)定，動(dòng)用公共維修基金要有超過(guò)三分之二的本樓業(yè)主同意，但截至目前，居民同意比例尚未達(dá)標(biāo)，所以，無(wú)法使用公共維修基金做樓頂防水修繕。產(chǎn)權(quán)單位也無(wú)其他資金進(jìn)行修繕，造成此問(wèn)題至今未能解決。

　　潘家園街道工作人員表示，下一步，屬地街道將繼續(xù)聯(lián)系該樓產(chǎn)權(quán)單位，通過(guò)發(fā)函等多種方式進(jìn)行溝通，督促其履行產(chǎn)權(quán)單位職責(zé)，并做好居民的解釋工作。

　　本報(bào)記者 陳圣禹 景一鳴 文并攝

　　律師支招

　　居民樓房頂漏雨，需要?jiǎng)佑霉簿S修基金，需經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，如不能獲得其他業(yè)主支持，這一問(wèn)題是否真的無(wú)解？北京安里律師事務(wù)所包華律師告訴記者，啟用公維基金在特殊情況下是有“綠色通道”可走的，房屋專(zhuān)項(xiàng)維修資金申請(qǐng)使用分為一般使用程序和應(yīng)急使用程序，其中以下五種緊急情況可以啟用維修基金：電梯故障經(jīng)有關(guān)部門(mén)確定危及人身安全的；外墻墻面有脫落危險(xiǎn)、屋頂滲漏等嚴(yán)重影響房屋使用和安全的；排水管道堵塞、漏水影響正常使用的；消防設(shè)施損壞，消防部門(mén)出具整改通知書(shū)的；危及房屋使用安全、影響業(yè)主正常生活的其他緊急情況。

　　“能否行得通，還是在人。”包華認(rèn)為，即使有“綠色通道”可走，但真正實(shí)施起來(lái)也是有著一套程序，需要相關(guān)部門(mén)、責(zé)任單位去持續(xù)推動(dòng)。其中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或相關(guān)業(yè)主可提出使用建議；再經(jīng)房屋所在地街道辦事處核實(shí)；到區(qū)房屋專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理機(jī)構(gòu)辦理備案；市房屋專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理機(jī)構(gòu)通知銀行劃撥資金。如果認(rèn)為施工費(fèi)用過(guò)高，可以委托專(zhuān)業(yè)中介機(jī)構(gòu)對(duì)工程造價(jià)進(jìn)行審核，費(fèi)用計(jì)入維修和更新、改造成本。

　　包華說(shuō)，在最新的《北京市物業(yè)管理辦法》當(dāng)中有明確依據(jù)，關(guān)于公房專(zhuān)項(xiàng)維修資金歸集，原產(chǎn)權(quán)的售房單位其實(shí)還是有責(zé)任的。公共維修基金不足的情況下，一般由原公房售房單位和業(yè)主共同補(bǔ)足，有了資金以后再去做維修方案，接著做具體維修工作，這個(gè)流程是可以走得通的。