在7月16日的央視315晚會(huì)上，曝光了廣州萬科尚城劣質(zhì)精裝修的工程問題以及廣州萬科尚城小區(qū)、杭州招商遠(yuǎn)洋春秋華庭小區(qū)精裝修房屋的各種質(zhì)量問題。萬科、招商這樣的業(yè)內(nèi)龍良企業(yè)，居然出現(xiàn)了如此“不良心”的現(xiàn)象，讓人大跌眼鏡。由此可見，國家推動(dòng)裝配式建筑，疊加近年來愈演愈烈的限價(jià)政策，導(dǎo)致的“精裝修”亂象，可能絕非萬科、招商等龍頭房企才有，估計(jì)會(huì)是普遍現(xiàn)象。

二、裝修減配的原因在哪里？

2016年，國家開始大力推進(jìn)裝配式建開始，全裝修房的政策逐漸在各城市落地。有些城市甚至要求至2020年全市的全裝修成品住宅要達(dá)到一定比例以上，鼓勵(lì)不斷提高全裝修住房的供應(yīng)量，精裝房慢慢占領(lǐng)整個(gè)市場。這里，簡單介紹一下概念先。所謂的精裝修，是地產(chǎn)開發(fā)商在房子交付前，對(duì)住宅內(nèi)的水電，廚房，衛(wèi)生間等所有功能空間的完善，購房者可以達(dá)到直接拎包入住的目的。

從2016年開始，中央和地方一共發(fā)布了66條政策，精裝修和全裝的趨勢越來越被行業(yè)重視。2018年和2019年，城市級(jí)別的政策也累計(jì)達(dá)到25次之多，其中華東和華南地區(qū)最為頻繁。其實(shí)，精裝修是個(gè)好事，比如環(huán)保，節(jié)能，減少噪音，提高生產(chǎn)效率等。而且，開發(fā)商批量采購材料，且聘請專業(yè)的裝修設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)，總體要比個(gè)人買了毛坯房再去裝修好的多。再說了，現(xiàn)代大城市里，大家都忙，裝修一回房子，讓建筑市場的貓膩褪掉半層皮，重新認(rèn)識(shí)人生的事情，也不是少數(shù)。

但沒過多久，自全國一線到二三線蔓延開來的嚴(yán)格限價(jià)政策，無利潤可賺的開發(fā)商開始在裝修上動(dòng)手腳，降成本。大開發(fā)商市場占有率高，在建筑材料采購上有極強(qiáng)的談判優(yōu)勢。比如，筆者了解到主要做三四線的某龍頭開發(fā)商，裝修集采成本可控制在600元/平米。同時(shí)，下游的建筑承包商、設(shè)計(jì)公司非常多，而且競爭非常激烈，都想進(jìn)入開發(fā)商的采購庫。再加上，精裝修工程中常用的主材有天然石材、墻地磚、木飾面、地板、櫥柜、潔具、木門、五金、墻紙、乳膠漆等等，又非常專業(yè)，這給開發(fā)商鉆了漏洞。

再者，裝修合同里，經(jīng)常表述用同等品牌檔次，但并不一定是同檔的價(jià)格，很多東西都會(huì)以次充好。這里還要強(qiáng)調(diào)一下，很多地方的限價(jià)政策簡單粗暴，“一刀切”，也不管地價(jià)高不高、產(chǎn)品針對(duì)的是哪些群體，融資成本高不高，房價(jià)有沒有下跌等，這些更激勵(lì)開發(fā)商裝修減配。常見的質(zhì)量問題是，交付時(shí)的紙板門，外立面鼓包，手撕地板，地板漏水，墻壁裂縫等一系列質(zhì)量問題。

三、道高一尺魔高一丈，政府裝修限價(jià)

為了應(yīng)對(duì)愈演愈烈的小業(yè)主維權(quán)，政府只好對(duì)裝修做出限價(jià)。分兩類，一是單一限價(jià)，比如2018年6月，長沙出臺(tái)《新建商品住宅全裝修建設(shè)實(shí)施細(xì)則》，規(guī)定全裝修商品住宅裝修價(jià)格須由具備資質(zhì)的第三方造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)核算，經(jīng)住建部門簽署意見后報(bào)發(fā)改備案。“限房價(jià)、競地價(jià)”地塊等剛需房源項(xiàng)目的裝修價(jià)格指導(dǎo)上限現(xiàn)階段不超過2500元；再比如，2019年6月，杭州首次掛牌9宗限價(jià)房試點(diǎn)地塊，出讓條件首次設(shè)置“限房價(jià)、限裝修”，規(guī)定項(xiàng)目日后銷售時(shí)的售價(jià)有三個(gè)：商品房毛坯銷售最高均價(jià)，毛坯房最高單價(jià)（為最高均價(jià)的1.1倍）及精裝限價(jià)。當(dāng)時(shí)錢塘新區(qū)新灣街道也掛牌了一宗商住地，若成功出讓，日后該項(xiàng)目的毛坯均價(jià)不高于15000元；若全裝修銷售，精裝標(biāo)準(zhǔn)不高于3000元。

另一類是考慮不同檔次的商品房，客戶對(duì)裝修的需求也不同，分類限裝修價(jià)格。武漢2017年出臺(tái)精裝修價(jià)格指導(dǎo)政策，設(shè)定6個(gè)價(jià)格區(qū)間：備案均價(jià)不超過10000元的，裝修價(jià)不高于2000元；備案均價(jià)15000-20000元的，裝修價(jià)不高于3000元；備案均價(jià)20000-25000元的，裝修價(jià)不高于3500元；備案均價(jià)25000-30000元的，裝修價(jià)不高于4000元；備案均價(jià)30000元以上的，裝修價(jià)不高于5000元。

四、什么情況下，裝修會(huì)減配

如果毛坯房與地價(jià)的差距低于8000元，開發(fā)商通過裝修價(jià)賺錢或回補(bǔ)成本的激勵(lì)就非常高。即便毛坯已經(jīng)比較賺錢了，但由于前述的原因，開發(fā)商仍有動(dòng)力通過裝修來賺錢。假設(shè)房價(jià)1.5萬，地價(jià)7000元，價(jià)差8000元，建安成本每平米3000元左右，營銷、管理、人工等“三費(fèi)”大概在2000元，融資成本占房價(jià)5%-10%。再扣除自有資金的機(jī)會(huì)成本，這樣算下來，開發(fā)商的利潤并不算高，這也是其為何要在裝修上做文章。

分區(qū)域來看，目前精裝修的住宅主要集中在華東和華南地區(qū)，占比65%-70%，未來會(huì)繼續(xù)向西南，西北，華北輻射。在TOP50的地產(chǎn)商中，精裝房占比行業(yè)的50%，TOP10占比行業(yè)的70%-80%，當(dāng)前主要是主流大型房企在做精裝房，未來越來越多的房企也會(huì)進(jìn)入到精裝房領(lǐng)域。筆者了解到，目前一線城市洋房，一般披露的裝修標(biāo)準(zhǔn)在3000-5000元，這其中開發(fā)商能夠賺到40%-50%。

限價(jià)越嚴(yán)格，地價(jià)越貴，裝修的成本就越低，只要土地成本和房價(jià)的價(jià)差8000元這類房子，就要規(guī)避裝修減配了。另外，三四線城市的房價(jià)，確實(shí)支撐不起一個(gè)好的精裝修。所以，在這類房價(jià)不足1萬元的城市，如果號(hào)稱有3000元以上的裝修標(biāo)準(zhǔn)，就要小心了。另外，如果是“限地價(jià)、限房價(jià)、竟配建”的地塊出讓，還是地王，也要小心了。一線城市越高房價(jià)的項(xiàng)目，針對(duì)的群體就是改善型或豪宅需求，裝修減配的概率比較低。一方面，房價(jià)高緩沖成本，另一方面房子空間大，開發(fā)商賺錢效應(yīng)強(qiáng)一點(diǎn)。再者，換房的，經(jīng)歷過買房，再騙他們不容易。

目前，與地產(chǎn)商合作的裝修公司有很多，知名品牌有防水材料東方雨虹，涂料的三棵樹，瓷磚有帝歐家居，簡一大理石，管材有中國聯(lián)塑，衛(wèi)浴有惠達(dá)等。大家可以關(guān)注這些裝修材料領(lǐng)域中的龍頭，如果開發(fā)商說用同品質(zhì)的替代材料，建議大家上網(wǎng)查一查，關(guān)于同類型材料的對(duì)比文章有很多。